今年以來，房地產行業從低谷逐漸回升，房企最難熬的日子已然逝去。從行業發展軌跡來看，企業競爭環境不斷加大，不同規模企業間分化加劇，優勝劣汰特點愈加明晰。龍頭企業表現可圈可點。它們在復雜的新形勢下表現出來的對企業精準的操控能力，值得我們關注。從整體行業發展趨勢上綜合來看，今年行業呈現出明顯的幾個趨勢：

　　資源優勢驅動，國進民退特征明顯。在市場調控期內，行業發展的最為明顯的趨勢是國進民退。依托母公司的資源平臺，國有企業在融資渠道、拓展布局、人才梯隊建設等方面均有著十分明顯的優勢。

　　從國有企業的銷售業績來看，在TOP20企業中，2009-2012年間國有企業業績復合增長率為40.33%，增速快于行業平均水平，在經歷了2011年冷淡的市場之后，2012年國有企業對機會的把握也更為準確，業績增速達到了37.20%，遠遠超過TOP20平均水平的14.64%.而銷售面積的變化亦十分類似，在TOP20企業中，2012年國有企業的增速達到了34.41%，亦是遠遠超出TOP20的平均水平。同時，四年間TOP中國企的銷售面積復合增長率也達到了26.15%，也快于TOP20的整體增速。

　　行業分化加劇，集中度日趨上升。雖然2010年以來受調控影響房地產市場成交表現不佳，但龍頭企業憑借其自身優勢逆市突擊，呈現出弱市中強者愈強的趨勢。

　　回顧近四年來前三季度TOP50銷售業績排行榜，TOP10及TOP20企業集中度持續攀升。在長期處于震蕩中反復的房地產市場中，規模領先企業的銷售業績具有更好的成長性。而中小型企業在資源、融資渠道、人才儲備方面相對落后，同時限于企業規模，在品牌建設、布局戰略等方面也受到掣肘，市場份額逐年縮小。

　　數據顯示，2012年前三季度銷售金額全國TOP10企業市場份額達到14.07%，比2011年TOP10全年市場份額高出3.4個百分點，比2010年全年高出3.94個百分點。銷售面積方面，相比于2011年全年，2012年前三季度TOP10企業及TOP20企業市場份額分別增加2.75與3.57個百分點。結合銷售金額，房企在銷售面積上的表現進一步證實企業業績穩步提高，綜合實力加強。

　　規模企業業績持續增長，千億企業有望過五。盡管2012年市場背景持續走緊，但龍頭房企持續發力，緊抓市場窗口期，通過快速調整經營策略、符合市場需求，從而實現企業規模不斷擴大，銷售業績保持持續增長。除萬科以外，今年綠地、保利、中海、萬達的表現也極為突出，與行業老大萬科的差距逐步縮小，今年千億企業有望過五。

　　數據顯示，2012年1-10月萬科累計實現銷售面積1035.2 萬平方米，銷售金額1100.2 億元，累計同比增長了9.2%和1.8%，率先突破千億大關。11月萬科再創171.3億元的好業績，穩坐龍頭老大的位置，今年的銷售額有望突破1400億元。

　　綠地、保利、中海等企業緊隨其后，綠地、保利今年前十一月累計銷售金額均超過900億元，按照當前的銷售速度，年內千億銷售業績有望達成。中海今年前十一月累計銷售金額為878億元，若最后一月政策不再加碼，企業加大推盤和營銷力度，也有可能突擊完成千億的銷售業績。此外，萬達2011年總收入為1051億元，年初萬達制定的集團總收入目標位1160億元，雖然今年前三季度完成銷售業績為470億元，但由于萬達業務的特殊性，其持有物業超過1000萬平方米，并涉及娛樂等其他業務的拓展，因此萬達其除了房地產銷售性收入外，因此還有大量的額外收入，企業的整體收入規模再度超過千億基本無憂。

　　追求縱深發展，房企與資本結合愈加緊密。根據CRIC監測的103家房企的融資情況來看，2012年以來，企業的融資動作和力度明顯加大，2012年1-10月總融資額度高達2044億元，相比去年同期增長了33%.從月度走勢來看，今年融資出現3波小高峰，一波是在2-3月份，一波是在6-7月份，一波是在9-10月份。而去年僅1月份和10月份融資力度較大，這也充分說明了今年企業對資本這塊的重視。

　　此外，今年融資貨幣中美元占比較高，尤其是10月份融資貨幣中美元占比高達58%.而從今年主要的融資事件來看，銀行貸款、票據債券成為最主要的融資渠道，分別占了總融資額的41%和32%，而其中外幣融資額占了分別占了45%和58%的比例。而信托貸款規模出現明顯回落，說明國內的整體融資環境仍未有明顯改善。因此赴港上市融資成為了內地房企的重要融資渠道。在四季度國際資本市場日漸寬松的契機下，眾多房地產企業都尋求在香港證交所上市，旭輝、新城在11月份先后開始招股，此外，瑞安擬分拆上市的“新天地”和江蘇金輪集團也正在上市的路上。

　　規避風險，實施多元化發展戰略。房地產企業發展模式日趨多元化，一方面這是市場背景變化的要求，另一方面也是企業自身發展的必然趨勢。

　　從發展布局來看，不少全國性企業已經不滿足于國內的房地產開發，開始拓展海外業務。綠地、萬科、碧桂園等企業均提出了海外發展計劃，其中綠地、碧桂園、鑫苑置業已經在海外有項目在建，預計最快將于明年上市。

　　從發展的業務范圍來看，為了規避風險，房企的發展方向更為多元化，今年以來企業的多元化發展腳步加快，轉向旅游地產、養老地產、商業地產、一級開發等等，尤其是旅游地產開發，成為眾多企業關注的熱點，保利、佳兆業等企業紛紛大舉進軍旅游地產。而曾陷入困境的綠城，2012年以來更是奉行多條腿走路的策略，除了擴大傳統的代建業務外，現代農業、旅游地產、養老地產均成為其下一步企業發展的重點。