158億元資金、18萬平方公里，這是今年深圳重金整備土地的具體計劃，用以緩解深圳土地告急的現狀。

    7月5日，《深圳市2013年度土地整備計劃》（以下簡稱《計劃》）正式公布了今年深圳市土地整備、房屋征收及開展土地投融資的相關計劃。

   《計劃》確定，2013年度安排土地整備項目17個，通過整備完成18平方公里建設用地，土地整備資金合計157 .45億元。到2015年，深圳要力爭通過土地整備釋放150平方公里建設用地。

   “新增可建設用地不足一直是深圳產業轉型升級的瓶頸，必須通過加強土地整備，更好地挖掘土地供給潛力，盤活土地存量主要有兩條途徑，政府主導的土地整備和市場主導的城市更新。”深圳市規劃國土委主任王幼鵬表示，通過土地整備釋放出18平方公里的土地，將用于深圳產業發展、住房建設、公共設施建設等方面。

釋放1 8平方公里土地

    無地可賣一直是深圳土地市場的一大尷尬，根據深圳市規劃國土委的資料，深圳今年上半年僅有光明新區在1月份出讓了一塊居住用地，起始價為8億元，土地成交價為14. 1億元，溢價6億元，接下來一直到 8月份，再無居住用地可賣。

    因此盤活存量土地成為深圳最為迫切的工作，也是深圳在去年成立國內首個土地整備局的主要原因。根據《計劃》，今年深圳將整備出18平方公里的建設用地，這對于寸土寸金的深圳來說，簡直是沙漠甘霖。

    深圳今年安排的土地整備項目17個，安排年度資金125.45億元;安排年度土地融資還本付息資金32億元，土地整備資金合計157.45億元。

    今年土地整備將重點推進大空港、大沙河創新走廊、壩光新興產業基地、龍華新城、華為新城、光明新城、坪山新城和國際低碳城等戰略發展地區的土地整備;重點保障華為科技城、蓮塘口岸、長安標致、平湖金融產業基地等市、區級重大項目的整備。

   《計劃》還規定，今年將重點推進保障性住房用地的整備，著力推進軌道三期、教育、文化、醫療衛生、養老設施等公共服務設施用地的整備，推進幸福城市建設。同時，為保障2013年度保障性住房用地及招拍掛用地的供應，規定各區要優先開展產業、居住、商業服務業設施用地的整備工作。

    在去年成立的土地整備局主要綜合運用收回土地使用權、征轉地歷史遺留問題處理、填海造地等多種方式，對零散用地進行整合，并進行土地清理及土地前期開發，統一納入土地儲備。

    正是通過這種方式，深圳僅在2011和2012年，便完成了土地整備67平方公里，其中1萬平方米以上成片優質用地占儲備土地96%以上，去年實際完成了20 .1平方公里的土地整備。

    按照“十二五”規劃，到2015年，深圳要力爭通過土地整備釋放150平方公里建設用地。

但是，土地整備也一直面臨資金壓力。

   《計劃》顯示，今年土地整備每天就要花4313. 69萬元，這使得深圳市市長許勤曾一度向各銀行求援，請求優先保證深圳土地整備資金需求。

    中國房地產報記者還從《計劃》中獲悉，今年深圳市土地整備總投資177 .45億元，包括往年累計安排資金約20億元、2013年度新安排國土基金及政府統籌資金59 .45億元和土地融資98億元，其中的98億元是深圳市規劃國土委與以國開行深圳分行牽頭的銀團簽署的融資合作。

土儲開源依賴城市更新

    除了通過政府主導的土地整備來盤活存量土地外，城市更新則成為深圳另一條重要的土地盤活渠道。

    根據今年深圳市規土委公布的土地出讓計劃，深圳的商業和住宅用地供應，都主要依賴城市更新項目。

    在7月5日由第一太平戴維斯主辦的“深圳舊廠房改造與城市更新研討會”上，原先預計50人左右的論壇最后竟到場200余人，其中政府城市更新部門、開發商、舊村業主之間的互動程度堪稱盛況，最根本的原因就是城市更新正在成為深圳房地產發展的主要趨勢，也是房企獲得土地儲備的重要途徑。

“深圳今年只出讓了一塊住宅用地，而且接下來很長一段時間，都不會有住宅用地的出讓，但開發商要發展，就一定要有土地儲備，那么拿地的渠道就只有轉到城市更新項目上了。”第一太平戴維斯中國南區助理董事吳睿透露，越來越多的房地產企業都設立了專門的城市更新部門或專業公司，有些房企的土地儲備有六至七成是來自城市更新項目。

    資料顯示，華潤置地華南區域近1000萬平方米的土地儲備中，有800多萬來自于城市更新項目儲備，而佳兆業則有逾1000萬平方米的城市更新土地儲備，依托招商局的招商地產，目前在深圳的土地儲備中城市更新項目占了5/6；遠洋地產在2011年也借道城市更新入主深圳，在深圳龍崗拿下了一個50萬平方米的舊改項目，其他諸如京基集團、卓越集團等民營企業均有大量的舊改土地儲備，包括萬科在深圳的新增土地儲備中，也開始涉及舊改項目。

    在今年深圳市安排建設商品住房6萬套中，有一半供應是來自對存量土地的盤活即城市更新的建設，這意味著在住宅新增供應中，有一半是來自于城市更新項目，這是一個非常龐大的數字，足以說明深圳目前房地產的發展幾乎是依賴于城市更新。

    吳睿也認為，這幾個月在北上廣三個一線城市頻出地王的時候，深圳土地市場出奇的沉寂，因為沒有土地出讓，地王出現的可能性也幾乎是零，開發商轉而關注城市更新，而隨著深圳城市更新的提速，通過城市更新獲取土地也正在成為房地產企業重要的戰略方式。

    在《計劃》里，政府亦安排3億元對城市舊工業區、低密度功能區及零星地塊進行土地收購，以優化城市結構，促進產業升級，提高土地集約節約利用。

    王幼鵬也表示，深圳新增建設用地越來越少，需要針對存量土地進行開發，而存量土地的二次開發主要包括土地整備和城市更新，土地整備以政府為主導，城市更新則是由市場主導，是深圳盤活存量土地的兩條重要渠道。

來源：中國房地產報